不动产与空间服务：2022年首轮土拍：提质缩量龙头争先

焦点

资本提案

截至2022年6月22日，首轮集中土拍已全部结束本次土地拍卖整体延续萎缩趋势，但质量明显提升，土地相对价格没有明显下降，龙头央企和国企成为此轮拿地主体，更加聚焦区域核心城市和优质地块，收储质量明显提升中期来看，我们认为优质龙头房企集中度明显提升，近期需求回暖带动的房企经营环境边际改善我们推荐:a股——保利，金地，赵奢，万科，滨江，华侨城，法华，h股——中海，华润，建发，越秀，弘阳，麦格理建议关注绿城中国物业管理—保利物业，绿城服务，中海物业，华润万象生活同时，多关注受益于基本面改善的柔性民企:h股——徐汇，碧桂园，管理板块—徐汇永盛服务，碧桂园服务

理由

2022年第一轮集中土拍呈现萎缩，提质，不降价的特点本轮土地拍卖共成交465宗宅地，成交393宗，分别对应3895万平方米和4924亿元，仅相当于去年第一轮的34%和46%，以及去年第三轮的62%和83%萎缩趋势没有改变同时，本轮出让的土地质量为有史以来最高，周边可比售价比去年三轮上涨了一至三成，带动了拍卖现场的货比边际上升至有史以来最高的46.7%，叠加房企对优质地块的偏好，地货比和溢价率也边际上升至49.1%和5.2%，对应静态净利率边际下降0.8ppt至8.0%，即土地相对价格并未下降，实际净利率可能受益于质量提升的边际上行

央企，国企，30强龙头房企是此轮土地拍卖的主力，城投参与度有所下降此轮集中土地拍卖中，央企拿地比例上升9ppt至25%，国企和民企分别下降4ppt和5ppt至49%和26%，其中城投平台下行10ppt至27%，下行速度快于地方国企整体，销售金额Top30龙头房企拿地金额增长28ppt至49%，与去年第一轮基本持平Top31—50腰房企拿地金额占比仅为2%，其他非龙头房企占比大幅下降至49%本轮拿地金额排名前10位的全国房企分别是建发，绿城，中国铁建，保利，中国建筑，中国海运，赵奢，滨江，华润，万科，累计拿地金额达1906亿元

今年以来，土地市场整体景气度低迷，只有几个基本面最好的城市相对略好。

今年1—5月，300宗城市宅地成交量和金额同比分别下降58%和61%，土地市场整体景气度维持低位其中，截至目前，参与土地集中拍卖的22个城市的宅地累计成交进度仅为2021年的17%，北京，上海，广州，深圳，杭州，合肥，成都，厦门等8个城市成交进度高于平均水平，其余城市成交进度的滞后性较为明显同时，1—5月，非集中土地拍卖城市累计成交金额较22个城市下降—65%，成交均价同比下降20%，表明能级较低的城市面临较大的土地市场下行压力

危险

政策变化或基本面修复不及预期，房企信用加速恶化，疫情超出预期。